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同策京七条三点负面影响或引起市场报复性反弹

发布时间:2020-07-17 17:49:18 阅读: 来源:网卡厂家

10月23日,为进一步完善本市住房供应结构,支持居民自住性、改善性住房需求,稳定市场预期,促进长效机制建设,北京市发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,业内简称其“京七条”。

“京七条”加快中低价位自住型改善型商品住房(以下简称“自住型商品住房”)的建设意见的发布刚好是在国家统计局发布70个大中城市新建商品住宅价格变动情况的第二天。

2013年10月22日,国家统计局发布2013年9月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况,从上涨最明显的城市来看,北京房价同比上涨20.6%,位居各大城市之首。上海、广州、深圳分别同比上涨20.4%、20.2%、20.1%,上涨幅度也比较大。

北京房价同比上涨20.6%,位居各大城市之首,让北京的压力相对较大,10月23日,“京七条”的发布也算是从政策层面对于上述北京房价过快上涨的一种回应。

“京七条”强化“去投资” 透露调控手段倾向长效调控机制

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从“京七条”的调控特征来看,有如下几点:

首先,整体调控按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路,继续坚持“去投资化”,呈现出定向宽松中“阶段性”局部收紧,政策执行总体较“温和”,仍然是鼓励自住、改善型需求市场;

第二、基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场,从调控手段的角度来说,从市场的角度来调控市场的特征比较突出,本次“京七条”没有更多的行政化手段和措施;

第三、本次“京七条”刚好是在十八届三中全会之前发布,或许透露出以后政策调控的方向和信号,从趋势的角度来看,今后调控政策会逐渐向市场化、经济化转变做过渡,为楼市长效性调控机制做铺垫。

第四、区域之间政策“差别化”执行会比较明显。

具体来讲,一线城市、部分二线城市表现相对较热,房价有持续上涨和反弹的市场风险,三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕,市场表现相对平淡,价格上涨动力不是很充足,尤其是芜湖、舟山、温州等这些城市,市场成交量低迷,房价还处于下跌或停涨的状态。

在这样的市场背景下,芜湖、舟山、温州等这些城市出台了定向宽松措施,而上海、深圳、郑州等地则有出现阶段性收紧的政策。总体来讲,不同城市的调控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市场需求释放得以平衡,以使总体市场回归合理。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从本次“京七条”对于北京市场的影响的角度来说,有以下几点:

加大自住型商品住房的确可以满足一部分中低收入家庭的居住问题,缓解房价过快上涨的压力,自住型商品住房销售均价,原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定,也为广大老百姓提供了政府的福利。

从执行层面的角度来讲,该政策规定对于自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后,原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的,如有增值,应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后,不得再次购买自住型商品住房。

“京七条”的三点负面影响 可能引起市场报复性反弹

尽管“京七条”加大自住型商品住房的确可以满足一部分中低收入家庭的居住问题,缓解房价过快上涨的压力,但是,从操作的角度上来讲,可能会有一些负面的结果和影响,我们应该未雨绸缪,尽可能避免这些情况发生。同策咨询研究部总监张宏伟认为:

第一、政府信息应该公开化、透明化,确实让普通老百姓享受到7万套自住型商品房的实惠。

“京七条”中指出,2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地,今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模,未来几年逐步提供7万套自住型商品房。

从数据上来讲,过去保障房建设套数也不少,但是基本上都是数字游戏,本次7万套自住型商品房能否按时按质完成是值得关注的。因此,政府应该让市场和普通老百姓明确这7万套自住型商品房何时、何地建成,具体有哪些项目,每一个阶段都应该公开这些信息。只有这样,才不是通过数字游戏调节市场,才会起到真正的增加市场供应,缓解房价过快上涨的作用。

第二、因巨大预期收益,分配环节能否执行严格,“关系户”现象是否会发生,普通老百姓能否得到实惠值得继续关注。

国家统计局数据显示,2013年9月北京房价同比上涨20.6%,也就是说一年时间北京房价可涨20%左右。如果按照每年20%的房价上涨速度,5年以后翻一番应该没有问题。

因此,即使政府拿去该自住型商品住房购买时价格差价的30%的增值收益,获得自住型商品房的购房者会有不少收益。这就难免会因为这样的利益关系产生“关系户”现象,导致分配不公平,最终导致普通老百姓享受的实惠覆盖面降低。

因此,从这个角度来讲,政府不能只是从政策上强调“黑名单”之类的规定,还应该从执行的角度切实严格落实这些措施,只有这样才会有更多的政府公信力,才能管好市场。

第三、自住型商品的加大供应有可能导致市场化的商品房价格快速上涨,引起市场更大的反弹。

“京七条”中指出,2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地,今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模,未来几年逐步提供7万套自住型商品房。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,由于一线城市“人多地少”的特征没有办法短期内改变,7万套自住型商品房用地有可能使市场化的商品用地量骤减,这样,有可能是商品房市场供求关系更加紧张,从中长期来看,有可能使市场处于供求不平衡的状态,引起市场报复性反弹。

从未来市场趋势来看,土地市场价格进入持续上涨通道,建造商品住宅的土地成本上涨,房价不可能不上涨,从这个角度来看,2013年北京、上海等一线城市的住房用地计划即使全部完成,商品住宅地供应仍将是稀缺的,这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态,最终将助推楼市“阶段性”爆发。

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